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本月觀點(diǎn)：“金三銀四”后樓市成交階段性回落，地市供給成交縮量，預(yù)期未穩(wěn)與精準(zhǔn)投資下核心城市土拍熱度不減；杭州、上海等熱點(diǎn)城市進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)、落戶、貸款等政策，需求端政策延續(xù)寬松，百城住宅價(jià)格已連續(xù)兩個(gè)月企穩(wěn)回升。當(dāng)前政策環(huán)境仍舊溫和，疊加房企年中沖刺，成交環(huán)比有望逐步改善。建議關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企招商蛇口、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)等；同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如保利物業(yè)、招商積余、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅(jiān)朗五金等。

政策：政治局會(huì)議支持基調(diào)未改，政策延續(xù)溫和。4月涉房類政策（含中央及地方）47項(xiàng)，其中出臺(tái)偏松類政策39項(xiàng)；政治局會(huì)議支持基調(diào)未改，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)迎規(guī)范，有望降低購(gòu)房者置業(yè)成本，多方保障購(gòu)房者利益，引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合規(guī)經(jīng)營(yíng)。4月以來(lái)，杭州、上海等熱點(diǎn)城市進(jìn)一步優(yōu)化落戶、貸款等政策，需求端政策延續(xù)溫和。

資金：居民中長(zhǎng)期貸款單月再度凈償還，境內(nèi)融資環(huán)比回落。4月M2同比增速環(huán)比回落0.3pct；社融存量同比增速較上月持平，居民中長(zhǎng)期貸款單月再度凈償還。房企境內(nèi)融資規(guī)模環(huán)比回落，民營(yíng)房企房企投資信心有待修復(fù)。

樓市：“金三銀四”后階段性回落，百城住宅價(jià)格筑底回升。受五一假期影響，5月（截至21日）重點(diǎn)50城新房月日均成交環(huán)比降14.2%，同比升3.3%，增速較上月回落23pct；重點(diǎn)20城二手房月日均成交環(huán)比降21.2%，同比升43.4%，增速較上月回落26.4pct，“金三銀四”后樓市成交階段性回落。百城住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.02%，連續(xù)2個(gè)月環(huán)比為正，一二線城市樓市更具韌性。

地市：供給成交縮量，核心城市土拍熱度不減。土拍節(jié)奏“少量多次”，4月土地市場(chǎng)供給成交回落，百城土地供應(yīng)建面環(huán)比降10.4%，成交建面環(huán)比降14.8%；優(yōu)質(zhì)地塊供給加大及房企補(bǔ)庫(kù)存情緒帶動(dòng)下，4月百城土地溢價(jià)率6.35%，連續(xù)4個(gè)月回升；“預(yù)供地”制度下流拍率創(chuàng)近一年新低。

4月以來(lái)上海、杭州等地土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，預(yù)期未穩(wěn)下房企投資更加追求確定性，布局聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。

房企：銷售同比數(shù)據(jù)延續(xù)改善，優(yōu)質(zhì)民企投資拿地復(fù)蘇。4月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售額同比增長(zhǎng)8.7%，延續(xù)轉(zhuǎn)正趨勢(shì)，單月銷售額、銷售面積同比增長(zhǎng)30.4%、2.2%，低基數(shù)下同比數(shù)據(jù)有望延續(xù)改善。4月熱點(diǎn)城市供地質(zhì)量較高，房企參拍熱情提振，50強(qiáng)房企整體拿地銷售金額比、面積比分別為29%、30%，環(huán)比分別升15.6pct、11.1pct；除財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國(guó)企外，此前拿地積極的民企如濱江集團(tuán)等持續(xù)在深耕城市拿地，碧桂園、金地集團(tuán)多家民營(yíng)房企亦頻頻出手。

板塊表現(xiàn)：4月申萬(wàn)地產(chǎn)板塊下跌2.56%，跑輸滬深300（-0.54%）；截至2023年5月22日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）14.34倍，估值處于近五年97.45%分位。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來(lái)部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。